UOL. Após quase uma década de crise no setor imobiliário (2013-2019), que seguiu o boom de lançamentos e IPOs (oferta inicial de ações, na sigla em inglês) em 2007, parecia que finalmente o cenário iria mudar.
O ano de 2019 começou a todo o vapor, as construtoras aproveitaram o momento de juros baixos, inflação controlada, demanda reprimida e lançaram literalmente um projeto atrás do outro. As empresas já listadas foram atrás de mais capital por meio de follow-ons (oferta subsequente de ações) e diversas companhias de menor porte fizeram IPO entre 2019 e 2020.
Mesmo o começo da pandemia não freou os lançamentos, que ao menos na cidade de São Paulo apareciam nos quatro cantos da cidade. Assim como na mitologia grega, Ícaro fica tão empolgado com as asas que lhe deram, não ouve os ensinamentos do pai para não ir tão alto (próximo do Sol) e acaba caindo porque as asas de cera derreteram.
Foi difícil prever o que iria acontecer, mas as ondas da pandemia que seguiram foram avassaladoras, e estamos vendo os efeitos na economia mais claramente agora. Será que as construtoras tentaram voar alto demais no biênio 2019-2020?
Com desemprego subindo, queda na renda média familiar, inflação e juros altos, IGP-M (índice que corrige os preços dos aluguéis) batendo mais de 20%, problemas nas cadeias de suprimento e avanço nos custos provocaram uma tempestade perfeita para as construtoras, que passaram os últimos 2, 3 anos lançando empreendimentos sem parar.
As ações do setor na Bolsa já começaram a sofrer. As empresas estão sendo descontadas com a previsão de que há no setor uma verdadeira bomba relógio.
Os resultados do terceiro trimestre começam no fim do mês de outubro, mas as construtoras já começaram a soltar as prévias operacionais. Até agora, ainda não está claro qual vai ser o efeito desse cenário nas empresas. Olhando para o resultado da mais importante delas, a Cyrela (CYRE3), a companhia lançou três empreendimentos a menos do que no terceiro trimestre de 2020, mas com um VGV (valor geral de vendas) 33% maior, totalizando R$ 2,2 bilhões no período.
Um dado que merece atenção é que, mesmo com um VGV superior, as vendas contratadas no período foram 20% menores na comparação anual. Além disso, o indicador de VSO (vendas sobre as unidades ofertadas) caiu de 51,5% no terceiro trimestre de 2020 para 49,6% no terceiro trimestre de 2021.
A Moura Dubeux (MDNE3), construtora localizada no Nordeste, reportou resultados fortes no período, com um VGV lançado 52% superior ao do mesmo período no ano passado e vendas contratadas 16% maiores. Além disso, vale ressaltar que o nível de distratos por vendas brutas caiu de 8,7% para 7,2% na mesma base de comparação.
Ainda é cedo para concluir se a crise impactará da mesma forma que no pós-2007, até porque o brasileiro ficou quase uma década sem trocar de casa. Mas é importante ficar de olho nos distratos, no aumento dos juros e nos custos de matérias-primas.
Em outras palavras, é um setor complicado para o momento, recomendado apenas aqueles investidores que têm estômago e gostam de investir em empresas descontadas por um cenário macroeconômico ruim. Agora é esperar e analisar para ver se, novamente, as construtoras voaram perto demais do sol – assim como Ícaro.
Felipe Bevilacqua, analista e sócio-fundador da casa de análise Levante Ideias de Investimento.
