Estado de S. Paulo – Construtoras, incorporadoras e empreiteiras são engrenagens fundamentais na construção de um empreendimento privado ou público, mas cada uma atua de forma diferente na sociedade. Qual é a responsabilidade e em qual setor opera cada uma delas? Para explicar melhor, consultamos o especialista Yorki Stefan, vice-presidente de Relações Institucionais do SindusCon-SP.
Incorporadoras
O trabalho da incorporadora é identificar oportunidades de investimento no território, buscar terrenos e realizar estudos de viabilidade, além de entender a vocação do local e da região para determinado produto imobiliário.
“A incorporadora é responsável pela realização do negócio, identificando qual tipo de produto tem demanda em uma área específica por meio de pesquisa de espaço na cidade. Ela dá o briefing (guia para idealização do projeto) e registros cartoriais até a comercialização dos imóveis para o cliente final”, diz Stefan.
Sendo assim, faz parte das suas atribuições oferecer e buscar:
- Financiadores – as instituições financeiras são encarregadas de emprestar o dinheiro para a concretização do empreendimento.
- Consultoria de planejamento imobiliário – dar orientações para ajudar os empreendedores a colocar seus produtos no mercado, tornando-se capazes de realizar bons negócios imobiliários;
- Escritórios de arquitetura e engenharia – incumbidos de realizar projetos, orçamentos, planejamentos, cronogramas e memoriais descritivos;
- Consultorias especializadas – contratadas para a obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, aprovações em órgãos públicos;
- Especialistas em pesquisa de mercado – empresas para realizar pesquisas e avaliações imobiliárias, determinando o valor de mercado e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento; empresas de marketing, publicidade e propaganda.
- Financiadores – as instituições financeiras são encarregadas de emprestar o dinheiro para a concretização do empreendimento.
- Consultoria de planejamento imobiliário – dar orientações para ajudar os empreendedores a colocar seus produtos no mercado, tornando-se capazes de realizar bons negócios imobiliários;
- Escritórios de arquitetura e engenharia – incumbidos de realizar projetos, orçamentos, planejamentos, cronogramas e memoriais descritivos;
- Consultorias especializadas – contratadas para a obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, aprovações em órgãos públicos;
- Especialistas em pesquisa de mercado – empresas para realizar pesquisas e avaliações imobiliárias, determinando o valor de mercado e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento; empresas de marketing, publicidade e propaganda.
Ou seja, é apropriado afirmar que é a incorporadora que corre o risco da realização do empreendimento, sendo responsável por ele e devendo prover formas de entregar o produto dentro do prazo acordado e de acordo com a qualidade esperada.
Importante ainda ressaltar que a incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal nº 4.591/64, que é a mesma norma que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios. É ela quem prevê como obrigação dos proprietários, promitentes, cessionários e/ou da própria incorporadora, por exemplo, a realização da minuta de convenção do condomínio e as deliberações em assembleias.
Construtoras
A construtora é a empresa que realiza a execução física do edifício. Já a incorporadora faz a articulação do negócio imobiliário. Por isso, na área imobiliária o termo “incorporação” é usado para identificar atividades de formalização do registro imobiliário, assim como sua integração. “É importante lembrar que muitas incorporadoras possuem sua própria construtora. Então pode ser que uma mesma empresa cuide do projeto”, esclarece Stefan.
Quando acontece a parceria da incorporadora com uma construtora, existe uma fase de concorrência de mercado entre algumas empresas. Aquela que oferece o melhor preço dentro do que a incorporadora busca, leva a concessão para realizar o projeto. “Nesse tipo de trabalho de duas empresas diferentes, é contratado um terceiro player: a gerenciadora que deve acompanhar a obra, gastos com insumos, contratação. A gerenciadora funciona como os olhos da incorporadora, para que tudo saia conforme o acordo em contrato”, completa.
As principais atribuições diretamente ligadas à construtoras são:
- Contratar mão de obra;
- Providenciar máquinas e equipamentos;
- Estar por dentro das principais tecnologias construtivas;
- Efetuar testes de qualidade e ensaios tecnológicos.
Portanto, o compromisso de uma construtora se relaciona com a qualidade física da obra, garantindo a execução de cada uma das etapas dentro do cronograma previamente definido. Além disso, ela deve criar maneiras de certificar que o edifício não apresenta problemas estruturais como trincas, rachaduras, infiltrações, problemas elétricos, entre outros.
As construtoras também são responsáveis pela segurança dos profissionais, cumprindo que utilizem os respectivos Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) e criando um ambiente de trabalho no qual se possa entregar a melhor execução possível.
Empreiteiras
Diferente das construtoras, as empreiteiras, geralmente, trabalham como prestadores de projetos de órgãos públicos. “Existe muita confusão sobre construtoras e empreiteiras. Podemos dizer que a empreiteira é uma empresa de construção de obras públicas, enquanto as construtoras não realizam esse tipo de trabalho, apenas obras privadas e civis. São modalidades muito diferentes”, afirma Stefan.
O profissional ainda reforça que, nos últimos anos, as empreiteiras passaram a fazer obras com empresas privadas, mas são projetos que se destinam ao setor público. “Alguns setores passaram a ser explorados pela iniciativa privada, mas possui um contato direto com o poder público, como aeroportos, estação de trem, de metrô, entre outros.”
A empreiteira também pode entrar em projetos de incorporadoras e construtoras para serviços específicos. “Às vezes, acionamos empreiteiras especialistas em um setor da obra, na parte elétrica, hidráulica, na parte de acabamento ou ferragens, por exemplo”, finaliza.
Perspectiva do mercado para 2023 para construtoras e incorporadoras
De acordo com Yorki Stefan, o setor que mais sofreu nos últimos anos foi o da habitação econômica, como o programa da Casa Verde e Amarela, já que o custo da obra e os desarranjos dos preços deixou a compra mais cara. Esse desequilíbrio ocasionou uma ligeira queda em lançamentos do CVA na cidade de São Paulo. “Já o mercado de médio e alto padrão teve aumento significativo, com mais de 80 mil unidades nos últimos 12 meses e deve chegar ao fim de 2022 com estabilidade, se comparado a 2021.”
Segundo o vice-presidente, os materiais da construção sofreram alta, mas o mercado já prevê estabilização. Passado o surto de Covid-19 e a guerra – que fez subir o preço na cadeia global de abastecimento –, as eleições também devem ter um impacto na economia brasileira este ano, deixando investidores e consumidores inseguros até que o pleito se realize e tenhamos novas definições.
“Mesmo não sendo um cenário negativo para o mercado, a perspectiva para o ano que vem depende do próximo governo que se instalar e do ambiente de negócios da próxima gestão que se instala”, afirma. “Porque o setor da construção vai caminhando de acordo com a situação nacional. Se o País vai bem, o mercado de construção vai bem também.”
