Definição: fachada ativa corresponde à ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios públicos por uso não residencial com acesso aberto à população e abertura para o logradouro.
Função
- Promover usos mais dinâmicos dos passeios públicos em interação com atividades instaladas nos térreos das edificações a fim de fortalecer a vida urbana nos espaços públicos. Evitar a multiplicação de planos fechados na interface entre as construções e o passeio público.
- Lotes com testada maior que 20m com a área do térreo destinada a usos classificados nas seguintes subcategorias: usos não residenciais – nR1 e usos não residenciais toleráveis – nR2.
- Não serão computáveis, até o limite de 50 %, a área do lote destinada à implementação deste instrumento.
Objetivo
Esse incentivo à ocupação do térreo dos prédios com lojas entre troca do maior aproveitamento do terreno expõe as construtoras e incorporadoras a uma situação nova de ter que planejar espaços diferentes de sua melhor experiência de construir prédios de apartamentos e salas para vende-los.
De forma habitual as construtoras em geral constroem prédios para vender apartamentos ou salas comerciais.
As lojas no térreo têm sido planejadas para permitir o maior aproveitamento do terreno, sem considerar a vizinhança, ou o lojista que usará o espaço. A falta de planejamento das lojas sobre a vizinhança e uso/ocupação tem gerado vacância nas lojas, desvalorização de imóveis, custos fixos aos proprietários das lojas e desvalorização dos empreendimentos aos construtores e incorporadores. Dessa maneira, os lojistas perdem a possibilidade de faturamento para pagar o aluguel da loja ao proprietário e boa possibilidade de uso/ocupação das lojas.
Pela experiência no atendimento aos varejistas notamos que empecilhos como escadas no principal acesso às lojas, loja com pé-direito duplo, ausência de estacionamento, lojas no 1º andar (sem visibilidade e conveniência ao pedestre), loja em meio de quadra com muito recuo da calçada, loja em local fora de concentração comercial são exemplos frequentes da falta de planejamento na implantação de uma fachada ativa.
Isso não é exclusivo aos construtores de São Paulo, em Brasília, por exemplo, o residencial Jardins Mangueiral, uma PPP com cerca de 8.000 apartamentos, que foi totalmente planejado, com definição de lotes exclusivamente para centros comerciais também recorreu sobre diversos erros como os listados antes.
Neste exemplo abaixo podemos observar que as lojas do térreo são pequenas, limitando a operação do varejo, que não tem doca de abastecimento; o estacionamento, em subsolo, é péssimo, com rampa estreita e única para entrada e saída. No 1º andar, apenas com escadas, estão serviços e até pizzaria delivery!
Em São Paulo, na Av. Pedroso de Morais, no bairro de Pinheiros, há um exemplo recente e ruim de fachada ativa com os seguintes erros: escada na porta, sem estacionamento exclusivo às lojas, sem visibilidade ao fluxo, loja com pé-direito duplo (sem função) etc.
Resultado: vacância desde a entrega do prédio há mais de 3 anos.
A oportunidade na fachada ativa está em aproveitar o aumento do potencial construtivo do terreno para apartamentos ou salas comerciais, com as lojas e outros usos não-residenciais de forma a atender o prédio e principalmente a região vizinha à loja.
Um estudo de mercado de Geomarketing para análise da vocação imobiliária do local, das carências da região, posicionamento e proposta de valor, plano de Mix, e estudo de viabilidade com a análise dos valores de locação na região para lojas e uso não-residencial são os parâmetros para a otimização do investimento em terrenos com a possibilidade de fachada ativa, modificando inclusive a arquitetura do projeto, conforme os resultados.
