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Fundos imobiliários iniciaram seu terceiro ano de queda; descubra o que fazer

Indicadores mostram que fundos imobiliários podem estar próximos de seu ponto ótimo de investimento

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Fachadas de prédios comerciais na avenida Paulista. (Foto: Adriano Vizoni/Folhapress, Mercado).

Michael Viriato, Folha de S. Paulo. Quem investiu em fundos imobiliários (FIIs) em dezembro de 2018 ainda tem retorno acima do CDI, mas quem investiu no final de 2019 amarga 2 anos de retornos negativos. Este desempenho recente tem desestimulado aplicadores com esta classe de ativos. Mas, será que está na hora de jogar a toalha?

Depois de se valorizar 36% em 2019, o índice de fundos imobiliários da B3, conhecido como IFIX, caiu 10,2% e 2,3% em 2020 e 2021, respectivamente. Para piorar o cenário, nesse ano de 2022, o IFIX já se desvaloriza 1,6%.

No entanto, você pode estar se precipitando se desistir agora. Enumero quatro indicadores que você deve avaliar antes de tomar sua decisão.

Como está a diferença de retorno entre títulos públicos referenciados ao IPCA e a taxa de dividendos de fundos imobiliários?

Fundos imobiliários não são investimentos de renda fixa. No entanto, eles têm rendimentos provenientes dos aluguéis dos imóveis que são corrigidos por um índice de inflação como o IPCA.

Por esse motivo, eles são muito similares a títulos de renda fixa referenciados ao IPCA. Como possuem maior risco, os FIIs devem ter uma taxa de retorno do dividendo superior à remuneração real de um título público.

A taxa de dividendo de um fundo imobiliário pode ser calculada pela razão entre o dividendo e o preço atual. Por exemplo, um FII que pagou um dividendo de R$ 10,0 no último ano e possui um preço de R$ 100,00, tem uma taxa de dividendo de 10% ao ano (=10/100).

O gráfico abaixo apresenta a evolução da taxa de dividendos do IFIX e a taxa de juros real de títulos públicos brasileiros de 30 anos.

A diferença entre as duas taxas está próxima de seu patamar máximo. Isso quer dizer que o prêmio de risco que os FIIs oferecem atualmente está atrativo.

Evolução da taxa de dividendos do IFIX e a taxa de juros real, acima da inflação, de títulos públicos brasileiros de 30 anos. – Blooomberg.

A taxa de dividendos dos FIIs está próxima da máxima?

Observando o gráfico acima, é possível ver que o máximo que os fundos imobiliários na média pagaram no passado foi de cerca de 12% ao ano.

Esta taxa foi alcançada quando a taxa Selic no Brasil atingiu seu máximo da última década que foi de 14,25% ao ano entre 2015 e 2016.

Portanto, a taxa média atual de dividendos de 10% ao ano está bem interessante, principalmente, quando se leva em conta que este dividendo é isento de IR e ainda é corrigido por um índice de inflação.

Ciclo de alta da Selic está próximo do fim

O melhor momento para FIIs ocorre quando a curva de juros de mercado para de subir e começa a cair. Isso normalmente ocorre quando o Comitê de Política Monetária (COPOM) para de subir os juros.

Veja que o melhor momento na última década para comprar FIIs foi exatamente quando o COPOM parou de subir juros em 2016 e iniciou o ciclo de baixa de juros. Esse ponto está marcado no gráfico abaixo.

A linha amarela é a evolução da taxa Selic pelo COPOM e a linha branca a evolução do IFIX. O círculo vermelho identifica o ponto ótimo para entrar nos FIIs no passado recente. Veja que ele coincide com o ponto médio do período de interrupção de alta de juros entre 2015 e 2016.

A linha amarela é a evolução da taxa Selic pelo COPOM e a linha branca a evolução do IFIX. O círculo vermelho identifica o ponto ótimo para entrar nos FIIs no passado recente – Bloomberg.

Já é esperado mais três movimentos de alta da taxa Selic, nas próximas três reuniões do COPOM. A partir desse momento, espera-se que ele interrompa as altas.

Assim, parece que estamos muito perto do ponto ótimo de investimento nesta classe de ativo.

Preço por valor patrimonial próximo de suas mínimas históricas

Diferente de empresas de capital aberto, o valor patrimonial dos FIIs é, usualmente, calculado por uma empresa independente externa uma vez por ano. Esta empresa avalia qual deveria ser o valor do patrimônio investido, considerando as condições econômicas do momento e perspectivas de resultado dos investimentos imobiliários.

Portanto, o índice que mede a razão entre o preço atual do FII e seu valor patrimonial (P/ VP) é bastante acompanhado. Ele é mais relevante que o mesmo índice para ações de empresas de capital aberto em bolsa, pois o valor do patrimônio destas não é reavaliado.

Evolução do índice P/ VP do IFIX. Perceba que ele está próximo de sua mínima histórica atingida em 2016. – Michael Viriato.

O gráfico acima apresenta a evolução do índice P/ VP do IFIX. Perceba que ele está próximo de sua mínima histórica atingida em 2016. Logo, os FIIs podem estar próximos de seu ponto mínimo.

Não estou aqui recomendando que se invista agora em FIIs, mas apenas alertando àqueles que estão desanimados com seu investimento que podemos estar próximos de seu ponto ótimo de investimento.

Reforço que FIIs são um investimento de risco. Portanto, o investimento deve considerar o longo prazo e atentar para adequação ao perfil de investidor.


Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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