Este é o segundo (N2) de uma série de textos escritos pelo Eng. Paulo Grandiski para divulgar algumas importantes novidades resultantes das recentes alterações ocorridas nas normas técnicas da ABNT e nas jurisprudências do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça com relação a prazos de garantia, decadência e prescrição de imóveis.
Essas novidades foram introduzidas na 11ª. Edição impressa de seu livro “Problemas Construtivos” – I – Aspectos Técnico-Legais da Construção Civil, atualizada em agosto/2018, perante a 10ª. Edição, de julho/2017.
Neste texto N2 são apresentados e comentados os novos prazos de garantia aplicáveis à construção civil, decorrentes das novas orientações jurisprudenciais sobre o art. 618 do Código Civil em vigor (CCV), combinadas com os prazos constantes da NBR15571:2013 – Edificações Habitacionais — Desempenho – Parte 1: Requisitos gerais.
Como introdução deste tema, tomo a liberdade de reproduzir abaixo o item 91.3 do meu livro Problemas Construtivos – I – 11ª edição, acima citado, que reproduz o artigo 618 do Código Civil em vigor:
CCV: prazo de garantia de cinco anos para solidez e segurança do trabalho
Art. 618 do CCV – Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
Comentário: Este artigo reproduz e substitui, com alterações, o famoso art. 1245 do Código Civil anterior, apresentado no item [70], e, portanto a ele se aplica mutatis-mutandis toda a doutrina e jurisprudência pré-existentes, que confirmavam o fato de esse prazo de cinco anos ser de garantia, e não de prescrição, contados a partir da data de entrega das chaves ao primeiro comprador.
Por ser prazo de garantia, em princípio presume-se a culpa do construtor, se surgirem falhas construtivas de solidez e segurança dentro desse prazo de garantia de cinco anos, independentemente de comprovação. Não obstante, o construtor poderá se eximir dessa culpa, provando, por exemplo, a culpa de terceiros, ou o mau uso por parte do comprador ou a ocorrência de eventos imprevisíveis (terremotos, tsunamis, etc.).
A inclusão da palavra “irredutível” no novo texto pode ser interpretada como consolidação do prazo de cinco anos como “minimum minimorum” para garantia de falhas que afetam a solidez e segurança.
A eliminação da possibilidade de isenção de responsabilidade quanto ao solo, “se não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”, como dizia o art. 1245 do antigo Código Civil já havia sido suprimida pela jurisprudência.
Em outras palavras, o art. 618 do CCV deve ser interpretado da seguinte maneira:
– se a falha que afeta a segurança ou estabilidade da construção aparecer dentro dos primeiros cinco anos após a entrega (prazo de garantia) presume-se a culpa do construtor;
– se aparecer depois, essa culpa do construtor não é presumida “a priori”, e deverá ser provada (responsabilidade subjetiva) através de parecer técnico fundamentado. Veja mais detalhe para casos específicos de “falhas de origem” em [72.1].
Em ambos os casos, o prazo de prescrição para mover ação contra a construtora ou o incorporador, que era de 20 anos a partir do aparecimento da falha, conforme Súmula 194 do STJ foi reduzido para 10 anos (prazo máximo de prescrição no CCV), conforme jurisprudência recente do STJ, reproduzida a seguir:
AgInt no ARESP 495031 / RJ, julgado em 19/06/2018.
Relator (a) Ministro LÁZARO GUIMARÃES, da 4ª. Turma do STJ
Ementa
Agravo interno no agravo em recurso especial. Responsabilidade do construtor. Defeitos da construção. Prazo de garantia e prescrição. Decisão mantida. Recurso desprovido.
1. Não configura ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil de 1973 o fato de o col. Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte,suficiente para decidir integralmente a controvérsia.
2. Apresentados os defeitos de construção no período de garantia de cinco anos, prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito na obra, na vigência do Código Civil de 1916, e em dez anos, na vigência do Código Civil de 2002, respeitada a regra de transição prevista no art. 2.028 do Código Civil de 2002.
3. Agravo interno desprovido.
Dos novos prazos de garantia do anexo “D” da norma ABNT NBR:125575-1
Interpretado literalmente, esse art. 618 do CCV só seria aplicável a problemas que afetam a solidez da construção (problemas estruturais, por exemplo), ou a segurança (dos que habitam o imóvel). A jurisprudência, ao longo do tempo, ampliou a aplicação desse artigo para outros problemas considerados tão graves quanto esses problemas de solidez e segurança. Para ver mais detalhes, veja item [76] do livro. Esse prazo de cinco anos chegou a ser considerado como o prazo geral de garantia para TODOS os problemas de construção civil.
Na tentativa de alterar essa situação os construtores conseguiram aprovar em 2013 as seis Partes da norma ABNT NBR15575, conhecidas como “NORMAS DE DESEMPENHO”. O ANEXO D da NBR15575-1 apresenta uma extensa tabela de prazos de garantia, que pode ser ampliada para outros casos conforme critérios que constam do ANEXO C dessa norma, que apresenta vários exemplos de prazos de garantia menores que cinco anos. Esse citado anexo D é classificado como sendo “informativo”, conforme a DIRETIVA dois da ABNT; isso implica em serem os citados prazos de uso não compulsório. Não obstante, a jurisprudência mais recente tem aceito a aplicação desses prazos nas lides judiciais, por serem prazos de consenso decididos por mais de 150 especialistas que participaram da respectiva Comissão de Estudos da ABNT.
| Exemplos de alguns prazos de garantia menores que 5 anos
Citados no anexo D da ABNT NBR 15575-1:2013 |
Prazos
Em anos |
| Esquadrias de madeira quanto a empenamentos, descolamentos e fixação | 1 ano |
| Equipamentos em instalações elétricas: tomadas, interruptores, disjuntores, fios/cabos, eletrodutos, caixas e quadros | 1 ano |
| Equipamentos em instalações hidráulicas: louças, caixas de descarga, metais sanitários, sifões, ligações flexíveis, válvulas, registros, ralos | 1 ano |
| Fechaduras e ferragens em geral, quanto ao funcionamento e acabamento | 1 ano |
| Instalações elétricas e hidráulicas, quanto à instalação | 3 anos |
| Estanqueidade de fachadas e pisos em áreas molhadas com revestimento em azulejo/cerâmica/pastilhas | 3 anos |
Advertência sobre vida útil de projeto
No item 3.43 da ABNT NBR15575-1:2013 consta a definição de:
Vida útil de projeto (VUP)
“Período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta Norma, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção (a VUP não pode ser confundida com o tempo de vida útil, durabilidade e prazo de garantia legal ou contratual)”.
Essa advertência final, por mim destacada em negrito, é muito importante, pois a “VUP é uma estimativa teórica do tempo que compõe o tempo de vida útil”, que não deve ser confundida com prazo de garantia, pois pode não ser atingida em virtude das manutenções, a cargo do comprador, do mau uso, alterações no entorno da obra, fatores climáticos, etc.
Não obstante, informo que consta no item 14.2.1 dessa Parte 1 da Norma de Desempenho a TABELA 7, a seguir reproduzida que, por fazer parte do texto da norma, é de uso compulsório:
Tabela 7 – Vida útil de projeto (VUP)*
| Sistema | VUP mínima em anos | |
| Estrutura | ≥50 conforme ABNT NBR 8681 | |
| Pisos internos | ≥13 | |
| Vedação vertical externa | ≥40 | |
| Vedação vertical interna | ≥20 | |
| Cobertura | ≥20 | |
| Hidrosanitário | ≥20 | |
| *Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à ABNT 14037 | ||
Continua no texto sequencial N3, com comentários sobre o inciso do art. 618 do NCC.
