A gestora VBI acaba de fazer o maior IPO de fundo imobiliário do ano. O fundo VBI Prime Properties captou R$ 972 milhões para investir em dois prédios de escritório no coração financeiro de São Paulo.

Por Patricia Valle, O Globo. Os fundos imobiliários bateram recordes no ano passado, com a queda dos juros e a expectativa de retomada no mercado. A pandemia do novo coronavírus, no entanto, atingiu o setor — e toda a economia — em cheio. Em março, quando o Brasil começou a adotar medidas de isolamento social para aqueles que podem ficar em casa, o índice de fundos imobiliários (Ifix) chegou a acumular queda de 33%.

Agora esse recuo é de 16%, e o mercado avalia que houve exagero. Mesmo em plena crise, os investidores continuaram a entrar nos fundos imobiliários, atingindo em junho o patamar recorde de 900 mil.

Parte desse otimismo se explica pelo fato de a taxa básica de juros (Selic) estar em sua mínima histórica, de 2,25% ao ano, o que torna o investimento mais atraente. Mesmo com a queda nos rendimentos mensais de aluguéis — que são isentos de Imposto de Renda —, o retorno desses fundos ainda está bem acima da renda fixa.

Segundo levantamento da Economática, o ganho médio com a distribuição mensal de rendimentos de aluguéis recuou dos 7,2% ao ano de 2019 para 6,2% ao ano atualmente. Mas, em comparação com uma aplicação de perfil semelhante, como o Tesouro IPCA de longo prazo, que rende em torno de 3,6% ao ano, é bem atraente.

É preciso ter em mente, no entanto, que os fundos imobiliários não são todos iguais. Aqueles que investem em hotéis e shoppings centers, por exemplo, foram bastante impactados pela pandemia.

— Esses setores ficaram inclusive sem pagar dividendos, pois não tiveram receita por estarem fechados. Parte da rentabilidade desse tipo de fundos também é por venda e ocupação. Devem ser os setores que mais vão demorar mais a voltar, só em 2022 — diz Márcio Rocha, gestor da gestora RB Capital Asset.

Já os fundos cujo rendimento está atrelado somente a contratos de aluguel não sofreram tanto. Alguns inquilinos pediram uma carência de pagamento ou obtiveram algum desconto temporário.

Alta demanda por galpões

O que os gestores desses fundos avaliam agora é se as mudanças significativas são temporárias ou estruturais. Um dos temas mais debatidos é o avanço do home office.

— Pelo que temos conversado com as empresas, o escritório continuará sendo muito importante. Citam o caso da IBM, que foi pioneira nisso há alguns anos e depois trouxe todo mundo para a empresa de novo, porque viram que não é apenas a produtividade que é importante, mas a inovação. Nossa aposta é em uma jornada híbrida — afirma Alexandre Rodrigues, gestor da Rio Bravo.

Para os grandes gestores, escritórios localizados nas regiões mais valorizadas, como as avenidas Faria Lima e Paulista, na capital paulista, continuarão em alta.

Outro ponto de atenção são as agências bancárias. Esse segmento sempre foi sólido e pagou aluguéis elevados, mas pode ser impactado pela aceleração da digitalização vista na pandemia.

— Em geral esses imóveis têm contratos longos, podem não ter um impacto no curto prazo e vão continuar com bons rendimentos. Mas, no médio prazo, achamos arriscados e com potencial de desvalorização — ressalta Mario Campos, analista da Ativa Investimentos.

Por outro lado, outra consequência da pandemia — o salto nas vendas on-line — beneficia o segmento de galpões logísticos.

— Essa já era uma tese de investimento interessante com a expansão do e-commerce, mas agora tudo foi acelerado. Vimos até inquilinos querendo dobrar o espaço no auge da crise. Tem enorme potencial. O problema é que esses fundos não estão tão baratos — diz Giancarlo Gentiluomo, chefe de Distribuição da XP Investimentos.

Depois que passar a pandemia, os gestores veem um grande potencial de alta para todos os fundos imobiliários. Só resta saber quando isso vai acontecer. Há grande expectativa com o setor de shoppings, por exemplo, que deve voltar a ter boa rentabilidade quando houver uma vacina para o vírus.

Por isso, há quem veja um certo exagero na forte queda vista este ano. Segundo dados da Economática, 59 dos 119 fundos no Ifix estão cotados abaixo do seu valor patrimonial, o que representa uma oportunidade para quem mirar em prazos mais longos.

— O mercado está se corrigindo, e parte da alta do Ifix nos últimos meses deve-se a isso. Não dá para um imóvel valer menos que o seu terreno ou preço de construção — afirma Caio Ventura, da Guide Investimentos.

A curto prazo, no entanto, os analistas concordam que é preciso ter cautela:

— Nos próximos meses ainda veremos grande oscilação dos preços, com incertezas e pouca circulação de pessoas. Por enquanto, vimos muitas renegociações de aluguéis. Ainda precisamos saber se haverá uma segunda onda de renegociações e se pode aumentar o nível de vacância — diz Larissa Nappo, especialista em fundos imobiliários do Itaú BBA.

Emissões à vista

Outra prova do otimismo do mercado é que os gestores planejam captações para os fundos. Estão em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM, que regula o mercado acionário) R$ 3,3 bilhões em emissões de cotas de fundos imobiliários.

— Os gestores estão vindo com novas ofertas, em parte porque algumas emissões do primeiro semestre foram postergadas, mas também porque há grande liquidez no mercado e oportunidades de investimento. Além de haver apetite para esse tipo de ativo, com o crescimento no número de investidores — analisa Alexandre Rodrigues, gestor da Rio Bravo.

A gestora VBI acaba de fazer o maior IPO de fundo imobiliário do ano. O fundo VBI Prime Properties captou R$ 972 milhões para investir em dois prédios de escritório no coração financeiro de São Paulo.

Aplicar em uma oferta primária é um a oportunidade, mas também há riscos:

— É preciso analisar bem quem é a gestora — afirma Mario Campos, analista da Ativa Investimentos.

A recomendação dos especialistas é sempre montar uma carteira diversificada, com ativos de vários setores e diferentes estratégias para atenuar as oscilações de mercado.