Por Rennan Setti, O Globo. Dois mil e vinte foi o ano em que os fundos imobiliários viram crescer em mais de 75% sua base de investidores, que ultrapassou 1 milhão de CPFs. Mas foi também o ano em que o segmento praticamente só deu prejuízo…

Apenas seis dos 81 fundos imobiliários que compõem o índice Ifix, que reúne os principais FIIs listados na Bolsa, acumularam valorização nas cotas em 2020. E apenas quatro deles superaram o CDI, taxa de referência para aplicações de baixíssimo risco e que encerrou o ano em somente 2,8%.

Os dados são de levantamento da corretora Guide feito a pedido da coluna e considera apenas a evolução das cotas dos fundos na Bolsa.

Outro levantamento, do site Clube FII, considerou também os proventos distribuídos pelos fundos a seus cotistas. Mesmo levando em conta os dois aspectos (cotas e rendimentos), apenas 18 fundos registraram ganho em 2020, e somente 14 superaram o CDI.

Segundo Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide, apesar de os níveis atuais de juros representarem um estímulo sem precedentes para o setor de imóveis, muitos dos segmentos econômicos em que os FIIs estão inseridos ainda sofrem abalos por causa da pandemia.

— Segmentos como shoppings, hotéis e lajes corporativas foram fortemente impactados pela necessidade de isolamento social e começam 2021 ainda com muitas dúvidas pairando sobre eles — disse Ventura, chamando atenção para fenômenos como o home office, que, apesar de superestimado, deve produzir algum impacto negativo sobre os fundos de escritórios, por exemplo. 

O analista chama atenção para algo em comum entre os raros fundos que se valorizaram em 2020:

— É surpreendente o número de fundos que investem em recebíveis relacionados a loteamentos. Isso porque os juros baixos são um catalisador imediato para esses fundos, já que estimulam os lançamentos imobiliários. 

O fundo cujas cotas mais se valorizaram em 2020 foi o Hectare CE (código HCTR11 na Bolsa), com ganhos de 6,77%. Com quase 50 mil cotistas, o Hectare CE é um fundo “de papel” relativamente recente, com IPO realizado em 2018, e investe em Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) relacionados sobretudo a multipropriedades e loteamentos. 

A multipropriedade é um regime que permite a venda de frações de imóveis e é comum em resorts. O Hectare investe em diversos CRIs atrelados a empreendimentos como Resort do Lago Park (GO) e Gramado Parks (RS), por exemplo. 

Efeito IGP-M

Embora o segmento de multipropriedades seja castigado pela crise do turismo na pandemia, a maioria dos empreendimentos ainda está em desenvolvimento. E tem contribuído para o Hectare CE entrar na moda o fato de parte importante dos seus papéis estar atrelada ao IGP-M, índice de inflação que disparou 23,1% em 2020, puxado pela alta do preço das matérias-primas.

Isso proporcionou rendimentos mais gordos aos cotistas do fundo, atraindo novos investidores, embora analistas observem que a disparada do IGP-M pode vir a causar problemas de inadimplência pelos emissores de CRIs atrelados a ele.

Os outros fundos que tiveram valorização de cotas no ano que passou foram: Barigui Rendimentos (BARI11; 5%), Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11; 3,14%), REC Recebíveis Imobiliários (RECR11; 2,96%), CSHG Prime Offices (HGPO11; 0,86%) e VBI CRI (CVBI11; 0,37%).

Desses, apenas CSHG Prime Offices não é do segmento de recebíveis, tratando-se de um “fundo de tijolo” que investe em lajes corporativas de alto padrão em São Paulo — uma exceção que confirmou a regra que valeu para 2020.