Por Karin Salomão, EXAME. Há mais de 40 anos, não se via um lançamento de um prédio residencial na orla de Copacabana, no Rio de Janeiro. A construtora e incorporadora Bait quebrou o jejum ao lançar o empreendimento Atlântico Bait no último terreno disponível de frente para praia. Com preços a partir de 32 mil reais o metro quadrado, há plantas de 61 a 126 metros quadrados. Piscina com borda infinita, spa, sauna e ambiente para coworking são outros diferenciais. O preço alto não afastou interessados e todos os 50 apartamentos foram vendidos em três dias.
Esse lançamento é um feito e tanto para uma empresa criada há pouco mais de três anos. O segredo são os sócios da companhia, que vieram da gestora Galt Capital, da família Klabin. Os fundadores são os irmãos David e Amanda Klabin, Eduardo Tkacz, marido da Amanda, e o economista Henrique Blecher, atualmente presidente.
A gestora, que coordena investimentos de algumas famílias endinheiradas, como a Klabin, buscava diversificar seus investimentos e entrar no mercado imobiliário. “Eles acreditavam na tese que o Brasil, pós-crise econômica, passava por um momento de necessidades de reformas e queda de juros, e que o setor de imóveis se beneficiaria desse movimento”, diz Henrique Blecher, em entrevista à EXAME. Foi assim que surgiu a Bait, como um braço de investimento imobiliário.
Ainda que a gestora Galt e a incorporadora Bait sejam gerenciadas por membros da família Klabin, os dois negócios não têm qualquer relação com a empresa de papel e celulose. Amanda Klabin também atua no conselho da Klabin Papel e Celulose. “A Bait é uma diversificação dos investimentos da família e há outros investidores envolvidos”, afirma o presidente.
No meio da crise econômica, a Bait começou a comprar terrenos na zona Sul do Rio de Janeiro. A ideia era ser uma salvaguarda financeira – mesmo nos piores cenários, a empresa ainda teria terrenos bem localizados. O mercado imobiliário na cidade do Rio de Janeiro passou por maus bocados nos últimos anos. Como centro da crise econômica e da crise da Petrobras e do petróleo entre 2014 e 2018, a cidade também enfrentou a crise financeira do próprio governo do estado.
“No início, crescemos comprando terrenos, porque o mercado estava deprimido e estávamos capitalizados”, diz Blecher. Com essas compras, a Bait já tem os terrenos necessários para os lançamentos de 2021, que devem ser de 300 a 500 milhões de reais em valor de venda, e até para os lançamentos do ano que vem.
Um lote específico, em Ipanema, chamou a atenção dos sócios. Pela sua localização, decidiram construir um prédio de apartamentos de alto padrão no lugar. Criaram a incorporadora e ergueram um prédio com sete unidades, que foram todas vendidas para os investidores do fundo.
Até agora, a empresa já realizou seis lançamentos e em janeiro parte para o sétimo. A partir deste mês, a Bait passa a ser também a construtora responsável pelas obras. Apenas no ano passado, foram três lançamentos com valor geral de venda de 250 milhões de reais no total – 80% desse valor já foi vendido. No último ano, a incorporadora cresceu quase quatro vezes – a alta nas vendas foi de 384%.
Alguns desses empreendimentos são quase totalmente voltados para investidores, participantes da Galt ou não, que compram os apartamentos pensando em colocá-los para aluguel. Já no caso de outros, como o IVO, um prédio em Botafogo, 80% dos compradores são famílias que buscam moradia.
Para Blecher, o bairro e o terreno determinam qual será o perfil dos compradores. O bairro de Copacabana, por exemplo, é muito voltado para locação de curta duração, como pelo Airbnb, por exemplo.
A ideia também é inovar nas compras. A Bait acaba de concluir a compra de um terreno no bairro de Laranjeiras, onde hoje existe um empreendimento comercial. Será um dos primeiros retrofits do Rio de Janeiro em que um comercial será transformado em residencial, tendência ainda em desenvolvimento na cidade.
