Imóveis de Valor – Lojas no piso térreo de prédios residenciais ou comerciais não chegam a ser uma novidade em São Paulo: desde o início da verticalização da cidade o recurso tem sido utilizado. Um bom exemplo é o Conjunto Nacional (1956), cuja grande marca é a imensa galeria comercial aberta para a Avenida Paulista. Após 2014, com a entrada em vigor do Plano Diretor da Prefeitura, ela ganhou fôlego e nome novo: fachada ativa, uma tendência forte e atual na capital paulista.
Um dos gatilhos para seu crescimento é a não computação de até 50% da metragem no cálculo da área total do empreendimento. Isso reduz o valor da outorga onerosa e permite ao incorporador elevar o potencial construtivo do lote.
No conceito, são espaços para ocupação não residencial em lotes com mais de 20 metros de testada, alinhados ao passeio público, com acesso livre à população. Na prática, lojas e estabelecimentos comerciais que oferecem uma ampla gama de serviços e valorizam os empreendimentos, colaborando para o adensamento da cidade.
Por determinação da lei, as fachadas ativas são permitidas nas regiões do entorno dos eixos de mobilidade urbana — corredores viários e estações de metrô, trem e ônibus. Em Pinheiros, por exemplo, elas ocupam o térreo da maioria dos projetos recentes da Avenida Rebouças.
É o caso do White 2880, recém-entregue pela SDI Desenvolvimento Imobiliário. O complexo de uso misto com cinco andares corporativos e 25 de apartamentos tem 1,1 mil metros quadrados no piso para uso comercial e restam apenas 200 metros disponíveis: o restante já foi locado por um banco.
“A fachada ativa foi uma grande sacada: valoriza e traz vida ao empreendimento mesmo depois do horário comercial”, comemora Dario de Abreu Pereira Neto, sócio-diretor da incorporadora.
Entre edifícios em obras e lançados, a SDI tem no portfólio 10, 4 mil metros quadrados desse tipo de espaço. Cerca de 25% do total estará no projeto JK Square, que reunirá escritórios, residências e hotel no cobiçado bairro do Itaim a partir de 2025.O executivo acredita que será uma das fachadas ativas mais valiosas do mercado paulista, com preço de locação equivalente ao praticado nas lajes corporativas. “O mercado já percebeu o valor da localização, e já há procura antes do lançamento.”
Investidores
Empreendimentos multiúso com fachada ativa tendem a atrair mais a atenção dos investidores em função da valorização dos aluguéis e da alta taxa de renovação dos contratos. “Em complexos de escritórios, por exemplo, esse tipo de facilidade é muito bem-visto”, afirma Paulo Millen, diretor sênior de Asset Management da GTIS Partners, empresa global de investimentos imobiliários.
Ele explica que esses ambientes, quando combinados com outro instrumento — a fruição pública —, podem constituir uma vantagem competitiva e potencializar ainda mais o resultado do empreendimento. É o caso do modernista Conjunto Nacional. Projetado por David Libeskind, o complexo multifuncional composto por duas torres de escritórios e apartamentos quebrou paradigmas na época da inauguração, nos anos 1950.
“É um projeto consagrado e muito competente, que sobrevive até hoje sem muros, cercas ou guaritas ao redor da galeria de lojas no térreo, por onde as pessoas circulam livremente e fazem compras”, analisa Fernando de Mello Franco, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Mackenzie.
Millen faz dois alertas para que o modelo se consolide com êxito: a importância para o incorporador de manter o controle sobre o mix de lojas, a fim de evitar discrepâncias entre o perfil do condomínio e o do locatário; e a necessidade de se aprimorar a legislação em tópicos como a obrigatoriedade de construção em todas as testadas. “Algumas estão viradas para ruas sem saída ou de pouco movimento, o que pode afastar interessados e inviabilizar o negócio.”
Nos prédios residenciais, estratégia também funciona
Oferecer um pavimento de serviços no nível da rua e aberto para o bairro está no DNA dos edifícios da incorporadora Vitacon desde 2010, ano da inauguração do primeiro empreendimento da marca com essas características. De lá para cá, foram mais de 40 lojas entregues ou em construção, num total de cerca de 13 mil metros quadrados.
“Fazemos por crença. Ter um ponto de loja para o prédio e o bairro é muito positivo dentro do propósito de ‘life-style’ que construímos”, analisa Ariel Frankel, CEO da Vitacon.
São operações de diversos segmentos, da alimentação ao coworking, que levaram a empresa a criar um departamento interno para fazer a gestão dos negócios. “Para não correr o risco de ver o conceito dos edifícios deturpado, decidimos não comercializar os espaços”, explica o CEO, que admite, porém, estudar eventuais propostas que sejam vantajosas.
Para Frankel, compreender a demanda local e o posicionamento urbano do futuro empreendimento é fator essencial para o sucesso do formato. “A fachada ativa não é eficiente em qualquer lugar. É preciso conhecer a localização, ver se há apelo para isso na região e ter senso crítico para não investir errado”, diz ele, acrescentando que o impacto positivo é ainda maior fora do que dentro do edifício.
Para Fernando de Mello Franco, professor da Mackenzie, mais do que positivo, esse impacto demonstra a recuperação da convivência urbana. “Isso é fundamental nestes tempos em que o compartilhamento dos espaços públicos ficou tão valorizado.”
