Rennan Setti, O Globo. Estimado em bilhões e localizado em plena capital paulista, ele tinha tudo para ser o bairro planejado dos sonhos das classes B e C que ocupariam seus apartamentos e dos investidores que apostaram no projeto. Mas, pelo menos para essa última categoria, o Reserva Raposo só tem dado dor de cabeça.
No comecinho do ano, os cotistas do FIP Nova Raposo — fundo que controla mais de metade do empreendimento — foram surpreendidos por um comunicado. O documento informava que suas cotas passariam a valer, do dia para a noite, quase 64% menos do que na véspera.
A alegação da BV Asset, gestora do Banco Votorantim que toca o fundo, é que as premissas do projeto mudaram após uma série de reveses. Mas os investidores que se sentiram lesados estão denunciando à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que foram vítimas de “insider trading” (uso indevido de informação privilegiada) e de indução ao erro por parte do fundo.
A Abradin (Associação Brasileira de Investidores), que representa esses cotistas, argumenta em sua reclamação que a administração do FIP deixou de prestar informações importantes aos investidores nos meses que antecederam a reavaliação abrupta das cotas.
Ao mesmo tempo, alegam que, como fundos de investimento reduziram de maneira substancial sua participação no capital do FIP antes da desvalorização das cotas, é provável que eles tenham tido acesso a informações que teriam sido sonegadas aos investidores pessoas físicas. Agora, 87% do capital do fundo estão na mão de quase 300 pessoas físicas.
Problemas em série
O fundo foi criado em 2017, levantando R$ 300 milhões para investir no projeto Reserva Raposo, bairro planejado que está sendo construído no Jardim Boa Vista, na região do Butantã.
O FIP Nova Raposo detém 55% do empreendimento, que fica na Rodovia Raposo Tavares e prevê a entrega de 18 mil apartamentos e 36 mil metros quadrados de área comercial. Grande parte do capital restante está nas mãos do Grupo Rezek, que atua nos setores imobiliário e do agronegócio.
O Valor Geral de Vendas (VGV) total do projeto foi estimado em R$ 5,1 bilhões. Só que, até agora, o projeto entregou apenas 1,4 mil apartamentos, ou 10% do VGV total, e não tem conseguido gerar caixa na velocidade que previa. Segundo o FIP vem comunicando aos cotistas, o projeto foi atropelado por uma conjunção de fatores.
Primeiro, em 2018, uma ação popular na Justiça conseguiu interromper temporariamente as vendas e as obras do empreendimento. No ano seguinte, os sócios também concluíram que, por questões técnicas, o Reserva Raposo jamais conseguiria obter financiamento na modalidade “na planta”, reduzindo drasticamente suas projeções de geração de caixa.
Tentativa frustrada de venda
Assim que a pandemia estourou, os sócios deram o braço a torcer e decidiram vender o projeto.
Nos meses que se seguiram, a escalada da inflação fez explodir os custos das obras, enquanto o salto dos juros reduziu a atratividade do projeto. Para piorar, os sócios não conseguem repassar a elevação dos custos para o valor das unidades, já que elas estão incluídas no programa Casa Verde Amarela, que impõe um teto de preço.
No meio disso tudo, o FIP mudou sua expectativa de retorno aos investidores. Quando captou dinheiro, o objetivo do fundo era entregar 14% ao ano acima do IPCA, inflação medida pelo IBGE; em 2020, o alvo foi reduzido para 6% acima do índice.
Em paralelo, o processo de venda da companhia não deu certo. A única proposta firme apresentada foi tão baixa que resultaria em prejuízo para os investidores. Frustrados, os sócios decidiram continuar tocando o projeto, renegociar suas dívidas e buscar uma reestruturação societária — eventos que terão consequências ainda incertas sobre o capital dos investidores.
BV Asset diz que cumpriu prazos e prestou esclarecimentos
Procurada pela coluna, a BV Asset disse que informou “dentro do prazo regulatório obrigatório” a “não efetivação do processo de venda” da companhia.
“O cenário momentâneo, de alta nas taxas de juros e ainda com efeitos negativos da pandemia, mostra-se desfavorável para o setor imobiliário como um todo. Empresas que operam empreendimentos de baixa renda também sentiram o impacto, com queda de ações na B3”, disse a nota, acrescentando:
“Diante de condições consideradas não satisfatórias no processo de venda, a BV Asset optou por fazer um ajuste e não fechar o negócio, uma vez entendido que essa seria a melhor alternativa para o cotista.”
Sem se manifestar especificamente sobre as acusações de “insider trading” e de condução do investidor ao erro, a gestora afirmou que “está à disposição de seus cotistas para esclarecer dúvidas” e que fez uma apresentação on-line para o mercado sobre o status do projeto na semana passada.
“Nela, foram debatidas as premissas utilizadas para elaboração do laudo de avaliação do projeto que resultaram na marcação da cota do dia 31/12/2021, bem como detalhes da negociação para lançamento de novas fases que ainda serão oportunamente submetidas à assembleia de cotistas do FIP Nova Raposo para deliberação. A última movimentação do fundo na B3 foi em maio de 2021”, completou.
