Ana Luiza Tieghi, Valor Econômico – O setor imobiliário aguardava desde o início do ano as novas medidas para o Minha Casa, Minha Vida vindas do conselho curador do FGTS. Nesta terça-feira (20), elas vieram, e foram recebidas com entusiasmo pelas incorporadoras.
“É um décimo terceiro para o setor, um dia de alegria”, diz Marcelo Volker, porta-voz da incorporadora EPH, que atua no programa.
A principal medida foi o aumento do teto da faixa 3, a mais alta, para famílias com renda entre R$ 4.400 e R$ 8 mil. O valor passou de R$ 264 mil – teto que só valia para São Paulo, Rio e Brasília, enquanto outras cidades tinham limites menores – para preço máximo nacional de R$ 350 mil. Também elevou os tetos máximos das faixas 1 e 2 para R$ 190 mil e R$ 264 mil, a depender do local.
Em cidades como Araraquara (SP) e Ourinhos (SP), destaca Pedro Donadon, CEO da incorporadora ADN, houve aumento de quase 70% no teto do programa. Segundo ele, há nesses municípios demanda por unidades mais caras do que o teto atual de R$ 208 mil, mas, ao ter que vendê-las via financiamento bancário tradicional, com juros mais altos, os consumidores perdiam poder de compra.
Não são só clientes que ganham condições melhores. Ao ter que vender fora do programa, incorporadoras como a ADN também precisam recorrer ao financiamento à produção com recursos da poupança, hoje escassos, ou ao mercado de capitais. “Há dificuldade generalizada para financiar fora do programa”, diz Donadon.
O novo teto vai permitir levar essa produção de volta ao MCMV, com funding do FGTS, o que dá mais segurança para lançar, segundo o empresário, que pretende concentrar novos projetos no segundo semestre.
“É importantíssimo, porque se não se consegue construir, não tem produto. Agora vai ter”, diz Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Ele afirma que, desde a pandemia, o setor sofre com inflação de custo.
Volker destaca que incorporadoras do setor têm tido prejuízo por causa do aumento do custo da construção e da dificuldade para repassar preço. As mudanças devem “resolver o problema de liquidez” dessas companhias, para ele.
O conselho do FGTS também aprovou aumento do subsídio para as faixas 1 e 2, que passam de no máximo R$ 47,5 mil para R$ 55 mil, dependendo da renda familiar e da localização do projeto.
Houve ainda a redução da taxa de juros na faixa 1, que passou de 4,25% para 4% ao ano no Norte e Nordeste e de 4,5% para 4,25% ao ano nas outras regiões. Para as faixas 2 e 3, os juros foram mantidos, de 4,75% a 7,66% ao ano, ainda inferior ao praticado fora do MCMV, com 10% ou mais.
Fanny Oreng, analista do Santander, destaca que a Caixa terá mais incentivo para ampliar a oferta de financiamento mais longo, com 35 em vez de 30 anos, o que elevaria em 6% a capacidade de compra dos clientes.
A expectativa de Oreng é que as medidas aumentem o número de empresas atuando no MCMV e a concorrência dentro do programa. Segundo ela, incorporadoras já consolidadas, como as de capital aberto, serão beneficiadas e devem lançar mais ainda neste ano.
Pesquisa feita pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) no primeiro trimestre mostra que os lançamentos recuaram 42% em relação ao início de 2022 e 49% ante o fim do ano.
A Cury, uma das incorporadoras listadas que atuam no MCMV, pode adiantar lançamentos de 2024 para o quarto trimestre, a depender do resultado das mudanças, diz Ronaldo Cury, diretor de relações institucionais. Ele diz que as novidades permitem procurar terrenos em regiões onde não havia mais viabilidade para operar, com público de renda mais baixa.
Nas últimas semanas, o presidente Lula tem dito que quer um MCMV “para a classe média”, para rendas até R$ 9 mil ou R$ 12 mil e com teto de R$ 500 mil nos imóveis. Cury vê as afirmações como um “balão de ensaio”, mas lembra que em outros momentos de Selic elevada também houve reforço das camadas atendidas com recursos do FGTS, temporariamente e com valores limitados por ano.
Uma linha para imóveis até R$ 500 mil seria ideal para a Plano&Plano, que tem 70% da produção no MCMV, e vem reforçando os lançamentos nessa faixa, segundo a diretora de incorporação Renée Silveira. A empresa tem tíquete médio de R$ 220 mil a R$ 225 mil e atua mais no faixa 2, mas as medidas vão permitir ampliar o público.
Victor Almeida, presidente do conselho de administração da incorporadora Pacaembu, diz que o governo tem cartas na manga, além do já anunciado, como a aplicação do “FGTS futuro” (uso do valor futuro dos depósitos como parte da renda familiar) e um fundo garantidor para famílias com renda informal.
