Quem pratica a Pré-Construção, sabe que ela é fundamental para o êxito de um empreendimento, sobretudo por garantir a sua eficácia, redução de riscos e construtibilidade. Para que um projeto bem seja bem sucedido ele deve começar pelo claro entendimento das necessidades do cliente. É preciso compreender as suas expectativas, quais são as funcionalidades do produto a ser desenvolvido, bem como o detalhamento do programa e os espaços que serão oferecidos, não somente no curto prazo, como também vislumbrando inclusive uma futura expansão.

O planejamento provavelmente é uma das competências mais preciosas de uma equipe de engenharia e projeto. Entretanto, tão relevante quanto o planejamento é a capacidade de ouvir, captar e interpretar todas as expectativas. Os atributos do produto devem ser materializados no conceito do projeto. As reuniões com o cliente e partes interessadas, desde o início da fase conceitual e ao longo do desenvolvimento do projeto, são fundamentais para confirmar que conseguimos compreender a encomenda que recebemos, definindo o escopo.

Avançar antes de termos esta confirmação pode causar frustração, já nas primeiras entregas, além da certeza de retrabalho. Errar, ainda mais nesta etapa, costuma gerar uma quebra de confiança entre o cliente e o contratado, dificilmente superável, uma vez que “não existe uma segunda chance de se causar uma boa primeira impressão”.

De acordo com o Project Management Institute (PMI), o escopo poderá ser modificado ao longo de um projeto, em razão das necessidades do cliente, mas é importante registrar e controlar as alterações de escopo, detalhando todos os impactos causados no custo e no prazo do projeto, reportando para o cliente e os seus interlocutores.

Pré-Construção: desenvolvimento de soluções de engenharia e projeto previamente à execução da obra, em prol da eficácia e da construtibilidade.

Sempre lado a lado com o cliente, as principais empresas de engenharia e projeto estão habilitadas para acompanhar cada passo do projeto, supervisionando todos os aspectos necessários. São suas atribuições, já nas primeiras etapas:

  1. Supervisão de todos os aspectos necessários para o estudo de viabilidade do empreendimento;
  2. Discussões preliminares sobre o conceito do projeto;
  3. Suporte para a aquisição do imóvel;
  4. Estudo de zoneamento;
  5. Análise do potencial construtivo;
  6. Questões regulatórias e de natureza fiscal (com impacto muitas vezes permanente sobre o negócio do cliente).

Independentemente do tipo de edificação ou do sistema construtivo a ser empregado, precisamos eliminar surpresas, dando segurança e conforto ao cliente, para que cada fase seja bem consolidada e entregue no prazo e no orçamento previamente acordados.

Exemplo de modelagem – Building Information Modelling (BIM), usada em Pré-Construção

O termo “Pré-Construção” tem citações bibliográficas deste 1850, mas foi a partir de 1980 que ganhou ênfase na indústria da construção, através de iniciativas de organizações como o Construction Industry Institute. Elas enxergaram o valor por trás destes conceitos e passaram a disseminar informações de pesquisas, publicações, apresentações, ferramentas e lições aprendidas com as melhores práticas da cadeia de valor da indústria da construção, para a melhora da segurança e a da eficiência do capital investido.

O Pragmatismo da Pré-Construção

Ainda não se estabeleceu uma visão integrada e pragmática da Pré-Construção e de seus benefícios, apesar da relevância do tema. Mesmo o emprego mais amplo do termo Pré-Construção por pesquisadores, professores, consultores, além algumas construtoras brasileiras que operam embasadas em conceitos estruturados na produção e logística industrial, ainda temos muito para caminhar.

Com base na minha experiência junto às empresas de engenharia, construção e incorporação líderes em inovação e tecnologia no setor, para contextualizar os fundamentos desta área de conhecimento, sugiro a seguinte definição:

Pré-Construção é “o conjunto de atividades e serviços realizados previamente à etapa de produção (execução da obra ou construção), desde a fase de concepção do produto ou projeto, compreendendo o estudo de soluções de engenharia e das diversas interfaces, bem como o desenvolvimento paralelo de estimativas de custo, o estudo de viabilidade, o planejamento e o orçamento detalhados de um projeto integrado de construção, garantindo a sua eficácia e construtibilidade”.

Pressupõe um trabalho colaborativo envolvendo as competências de todos os membros da cadeia de valor: projetistas, consultores, construtora (integradora) e fornecedores, avaliando os riscos e as alternativas, optando sempre pela melhor solução para cada projeto ou empreendimento.

O processo de Pré-Construção tem o objetivo de atender às necessidades do cliente, gerando um projeto funcional, financeiramente viável e eficaz.

São alguns benefícios claros para o cliente:

  • Assegurar o desempenho de um “pacote completo e integrado”;
  • Antecipar incertezas, já nas fases preliminares, reduzindo riscos;
  • Influenciar para a obtenção dos menores custos e prazos;
  • Garantir a integridade da produção.

O Impacto da Pré-Construção no Ciclo de Vida do Projeto

Na próxima figura são apresentadas duas curvas, no Ciclo de Vida de um Projeto. Estas curvas representam:

  • Vermelho: a evolução dos custos de um projeto/empreendimento;
  • Verde: a habilidade para influenciar os custos e a qualidade.
Ênfase na Concepção e Projeto para influenciar custos, prazos e qualidade, durante a etapa de Produção

Fica claro que a grande contribuição para a redução de custos e para a melhora de qualquer projeto, se dá nas etapas preliminares, a partir do estudo conceitual e ao longo das primeiras etapas do desenvolvimento do projeto. A partir o início da construção, o melhor que poderemos fazer é cumprir o planejado, havendo pouco espaço para influenciar custos.

Impacto na redução das incertezas, nas fases preliminares de um projeto, sem Pré-Construção (A) e com Pré-Construção (B)

Portanto, podemos reduzir incertezas orçamentárias, mesmo na etapa de concepção ou no início do projeto básico. Para isso é necessário trabalhar de forma colaborativa, com a cadeia de valor e profissionais experientes nas diversas especialidades envolvidas, definindo premissas consistentes, estabelecendo soluções de engenharia adequadas e antecipando informações de projeto.

Os dados obtidos são úteis para alimentar estimativas de custo e prazo, consolidando a análise da construtibilidade, racionalizando processos e ganhando tempo, um dos itens mais preciosos para a maior parte dos projetos, em comparação ao desenvolvimento dos projetos de maneira convencional.

Uma outra perspectiva nos mostra que, geralmente, os estudos de viabilidade são apoiados por uma equipe multifuncional de engenharia e orçamento, que prepara estimativas de custo para o processo de tomada de decisão. Esse processo começa com o planejamento e passa por estimativas orçamentárias que vão sendo aferidas e ajustadas, aumentando a sua precisão, conforme a evolução do projeto.

O Projeto (design) possui as seguintes fases:

  1. Conceptual Design;
  2. Schematic Design (SD) ou Estudo Preliminar;
  3. Design Development (DD) ou Projeto Básico;
  4. Construction Documents (CD) ou Projeto Executivo.

Para a entrega de um projeto eficaz, é importante trabalhar com o cliente, explorando o seu conhecimento e integrando a cadeia de valor.

As Responsabilidades da Equipe de Pré-Construção

O escopo da equipe de Pré-Construção é bem abrangente e definitivo para o sucesso do projeto. Os seus integrantes estimam custos, participam das decisões do projeto, avaliações, estudos de Engenharia e Análise de Valor (EAV), avaliação de alternativas, definição do cronograma, histograma e plano de ataque. Contratam projetos, licenças, projeto legal, dão suporte para a aquisição do imóvel e fazem a análise dos custos de operação ao longo do ciclo de vida do empreendimento. Vale lembrar que na etapa de Pré-Construção, a construtora é remunerada pelo trabalho de engenharia e gestão dos projetos.

A empresa de engenharia e construção que gerenciará o processo deve atuar como uma prestadora de serviços tanto para atender o proprietário quanto o arquiteto e os demais projetistas, disponibilizando informações atuais, completas e precisas. Isso permite que as decisões sejam bem fundamentadas e ponderem, com equilíbrio, o cronograma, o custo e a qualidade, considerando não apenas o investimento inicial, mas sobretudo as implicações do custo ao longo do ciclo de vida do empreendimento.

Sempre trabalhando de forma colaborativa, serão compartilhadas informações sobre sistemas construtivos, inovações tecnológicas, processos e procedimentos, para garantir que o cliente receba um empreendimento de alto desempenho que maximize o retorno sobre o capital investido.

A Expansão do Conceito: Ferramentas de Apoio e o BIM

Há décadas a construção vem buscando o caminho da industrialização, seguindo as melhores práticas de outros setores da indústria, como a aeroespacial e a automotiva.

Este é um processo necessário e sem volta, já que a obtenção de ganhos de escala e de produtividade, com consequente redução de custos é uma exigência para a sobrevivência dos empreendedores e empresários que militam no mercado de engenharia e construção. As margens são, geralmente, baixas e desproporcionais ao risco inerente ao negócio.

O aumento da mecanização e da industrialização também são respostas urgentes à impossibilidade do incremento elástico da mão de obra que atua no setor, sobretudo para atender fases de rápido crescimento da demanda, com reflexos negativos na qualidade dos serviços, gerando retrabalho.

Não posso deixar de citar os aspectos legais e sensíveis, envolvendo as questões trabalhistas e relações com os sindicatos, que têm sido uma forte barreira para o desenvolvimento do setor.

Com o apoio de ferramentas de Planejamento e Logística industrial, Lean Construction, Engenharia Simultânea, Engenharia e Análise do Valor (EAV) e Target Costing, além do desenvolvimento de processos e softwares, a capacidade de geração de valor da Pré-Construção tem sido fortemente expandida.

Neste sentido, o uso progressivo do Building Information Moduling (BIM) ou Modelagem da Informação na Construção, vem contribuindo decisivamente nos estudos de engenharia e Pré-Construção, reunindo um conjunto de informações multidisciplinares sobre os empreendimentos, desde a concepção até as fases de uso e manutenção.

A integração das informações possibilita o rápido diagnóstico das interferências, apontando a necessidade de compatibilização, além da extração automática de quantidades e dados sobre materiais, prazos e custos.

Temos usado, com eficiência, a modelagem, com premissas definidas por consultores, projetistas e especialistas, o que tem permitido a antecipação de informações, mesmo antes de termos o primeiro desenho referente ao projeto com definições mais claras do produto.

Estes estudos  têm sido muito úteis para conseguirmos avaliar diferentes alternativas, em um estudo de viabilidade para um empreendimento qualquer, considerando, por exemplo: a movimentação de terra, as fundações, a estrutura, os fechamentos e as instalações de uma edificação.

Estudos de logística de canteiro e do sequenciamento da construção ou montagem, muitas vezes com animação, têm sido muito úteis na escolha da melhor alternativa, em cada caso, para garantir eficácia, produtividade e, consequentemente, o menor prazo e custo de produção.

Modelagem de edificação comercial para estudo de viabilidade, antes do início do desenvolvimento do projeto

O uso de BIM no Brasil

As primeiras iniciativas no Brasil para uso do BIM no mercado privado, aconteceram em 2007 e vêm ganhando forte adesão por parte de projetistas, consultores, empresas de engenharia, construção e incorporação, fabricantes de materiais e componentes, além de empresas privadas e públicas.

Devido às claras vantagens e benefícios proporcionados, os clientes passaram a exigir o desenvolvimento de seus projetos em BIM.

Vale destacar que a ABNT instalou, em 2009, o CEE-135, para estabelecer a Norma NBR-15965, sob a coordenação do Eng. Wilton Catelani, com objetivo de definir diretrizes e padrões para orientar fabricantes e desenvolvedores na criação de componentes BIM. Os principais tópicos em desenvolvimento são:

  • Planejamento 4D;
  • Análise Energética;
  • Extração de Quantidades para Orçamento Executivo;
  • Projeto de Sistemas Prediais Hidráulicos;
  • Projeto de Sistemas Prediais Elétricos;
  • Projeto de Sistemas AVAC/R;
  • Projeto de Estruturas Concreto;
  • Projeto de Estruturas Metálicas;
  • Geração de documentação;
  • Detecção de interferências;
  • Visualização;
  • As-built;
  • Gerenciamento de Facilities;
Estudo e controle de produção da montagem de casa industrializada, realizado pelo BIM

Resultados e Produtos Esperados de um Bom Trabalho de Pré-Construção

Os principais resultados e produtos esperados de um bom trabalho de Pré-Construção, são:

  • Escopo claro e bem definido do projeto;
  • Estudos e definição de premissas de engenharia e projeto;
  • Análise de sistemas e métodos construtivos;
  • Logística do canteiro;
  • Plano de ataque;
  • Cronograma da obra;
  • Estimativa de custo;
  • Identificação de oportunidades para aplicar Engenharia e Análise de Valor;
  • Análise de riscos;
  • Planejamento, desenvolvimento, coordenação e compatibilização do projeto executivo;
  • Projeto de fabricação (quando for o caso);
  • Análise da construtibilidade;
  • Planejamento e orçamento executivo da obra, além de especificações e demais documentos de construção;
  • Projeção do fluxo de caixa;
  • Plano de aquisição;
  • Plano de gestão da qualidade, da segurança e do meio ambiente.

Os Principais Benefícios da Pré-Construção para o Cliente

Os benefícios para o cliente são muitos. Podemos afirmar que os esforços de Pré-Construção economizam tempo e dinheiro para o cliente.

Mesmo na fase de estudo conceitual ou de viabilidade, o trabalho de um agente integrador (construtora), em conjunto com a Cadeia de Valor (projetistas, consultores e fornecedores estratégicos) permite avaliar as melhores soluções para cada projeto.

Os esforços de Pré-Construção não se restringem às premissas de engenharia e a forma mais rápida e econômica se chegar ao produto pretendido, mas também possibilitam:

  • Apontar o budget, o prazo para desenvolvimento e início da operação do empreendimento, processos úteis para a extração de dados para o estudo de viabilidade;
  • Definir antecipadamente o escopo, o custo e o cronograma do projeto;
  • Identificar oportunidades para possíveis economias de custos;
  • Agregar valor também a projetos ainda não bem definidos ou de maior complexidade;
  • Dominar informações relevantes para a tomada de decisões, avaliando diferentes cenários para optar pela melhor solução;
  • Definir a estratégia de contratação mais adequada aos seus propósitos;
  • Minimizar riscos, bem como a quantidade de mudanças e custos inesperados com alterações do cronograma, durante a execução da obra;
  • Reduzir custos com serviços em garantia (pós-obra).
Estudo de interferências na etapa de Pré-Construção, realizado com utilização do BIM: 48 problemas para correção apontados

Os Custos e o Prazo do Trabalho de Pré-Construção

O custo da Pré-Construção pode variar de 1% a 2% do custo total do empreendimento dependendo da complexidade e da quantidade de trabalho necessário para atingir os objetivos pretendidos.

Este valor é geralmente incorporado às despesas com consultoria e desenvolvimento do projeto. Contudo, a melhor visão é que não se trata propriamente de um custo e sim de um investimento, uma vez que o retrabalho para a correção de problemas de projeto e ao longo da obra, decorrentes da ausência de um bom serviço de Pré-Construção poderá custar muito mais.

Muitas vezes as construtoras que têm expertise na gestão da Pré-Construção conseguem absorver parte deste custo, se forem contratadas para a etapa de construção ou produção, dando um desconto para o cliente. Isso é possível devido ao conhecimento amplo do empreendimento, domínio do escopo, do orçamento e do cronograma. No final, é possível reduzir contingências e gerar economia nas aquisições e na execução da obra.

Dependendo da abrangência, um trabalho de Pré-Construção, geralmente pode demandar algo entre 3 e 12 semanas, o que é bastante rápido, considerando o valor agregado ao empreendimento e ao cliente.

Uma forma de extrair bons resultados, mesmo realizando um trabalho de Pré-Construção com escopo limitado e prazo curto, é a concentração do esforço da equipe nos itens mais críticos, mais complexos, que geram maior impacto no custo e no cronograma. A experiência dos envolvidos com base em dados e custos e análises paramétricas em projetos similares são uma contribuição importante para que os objetivos sejam atingidos.

Conclusões

Vivemos em mundo em transformação, onde o que é bom passa a não ser mais suficiente e as expectativas e necessidades são cada vez mais desafiadoras e difíceis de serem materializadas em entregas consistentes.

Nossa missão não é nada fácil. O objetivo é criar, a partir de um programa de projeto e de um escopo bem definidos, um nível de comunicação suficiente, na Cadeia de Valor, para que o conceito e todos os elementos relevantes do projeto sejam bem compreendidos por todas as partes interessadas.

Portanto, iniciar um projeto com um orçamento, um cronograma e um plano de ataque otimizados e confiáveis, desenvolvidos por uma equipe experiente de engenharia e projeto, multidisciplinar e de alto desempenho, que trabalhe de forma colaborativa e integrada é uma boa largada. Assim, podemos garantir que a qualidade da entrega e que os objetivos e as metas traçadas para o projeto sejam alcançados.

A Pré-Construção agrega claros benefícios para o cliente, antecipando incertezas, reduzindo riscos e permitindo a entrega de um projeto bem resolvido e detalhado.

Ampliam estes benefícios o compromisso com o desenvolvimento tecnológico e a inovação, permitindo explorar mais amplamente sistemas construtivos modernos e os benefícios da construção industrializada, gerando maior qualidade e garantia dos prazos de entrega.

O uso progressivo de ferramentas tais como Engenharia e Análise do Valor, Target Costing, Lean Construction e o emprego de processos como o BIM, possibilitam a construção virtual de um empreendimento, elemento a elemento, testando e avaliando previamente as soluções. Isso potencializa o trabalho de Pré-Construção com enorme capacidade de geração de valor e múltipla visão de todas as perspectivas e alternativas para execução. O objetivo é buscar, sempre, os menores custos e prazos, garantindo ainda a integridade da produção.

Como poderemos fazer este trabalho de forma ainda melhor e mais competente para que os resultados sejam mais precisos, oportunos e satisfatórios para clientes, equipes de projeto e parceiros estratégicos?

Esta é uma questão a ser respondida, mas os resultados até então gerados demonstram que vale a pena investir nesta direção, refinando um processo que deverá ser cada vez mais colaborativo, em busca da excelência.