Há alguns meses o aquecimento do mercado imobiliário paulistano vem tomando forma nos números divulgados pelas incorporadoras e entidades do setor. Mas ontem mostrou uma força que surpreendeu a todos.
O leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, realizado pela Prefeitura de São Paulo, movimentou R$ 1,64 bilhão.
Os títulos foram negociados a R$ 17.601, com ágio de 169% ante o preço inicial de R$ 6.531. É provável, na avaliação do secretário de Desenvolvimento Urbano da Prefeitura de São Paulo, Fernando Chucre, que a maioria dos certificados tenha sido comprada para aumentar o potencial construtivo de empreendimentos comerciais, principal vocação da região e segmento que possui menos estoques a serem vinculados aos Cepacs.
A perspectiva de crescimento da economia, o baixo volume de entregas de novos projetos e a redução da vacância têm resultado no aumento dos preços de locação do mercado paulistano de escritórios de alto padrão, principalmente nas regiões da Faria Lima e da Juscelino Kubitschek, onde há pouco espaço disponível. Soma-se a isso a escassez de terrenos para os empreendimentos, o que reforça a demanda por Cepacs por parte de quem pretende desenvolver projetos nas áreas abrangidas pela Operação Urbana Faria Lima.
Segundo o Valor Econômico apurou, a gestora de private equity GTIS comprou 27 mil Cepacs (29% do total leiloado) para projeto comercial que vai desenvolver no terreno onde funciona o hipermercado Extra, na Juscelino, e a Vitacon adquiriu títulos para empreendimentos comerciais e residenciais. Procuradas, a gestora e a incorporadora não se manifestaram. A Benx Incorporadora confirma que comprou 8,5 mil certificados para dois projetos residenciais.
Os Cepacs possibilitam elevar a área a ser construída em até quatro vezes em relação a uma situação normal. Composta pelos setores Pinheiros, Faria Lima, Hélio Pelegrino e Olimpíadas, a Operação Urbana Faria Lima tem 190 mil metros quadrados de estoques disponíveis para os quatro setores. Todos possuem estoque residencial, mas a Hélio Pelegrino concentra a quase totalidade do comercial.
Inicialmente, estava prevista a oferta de 160 mil Cepacs ao preço mínimo unitário de R$ 6.531, no total de R$ 1,045 bilhão. Diante da preocupação do mercado com o risco de que parte dos compradores de Cepacs não conseguisse vincular os títulos à área adicional de construção a um terreno, caso os estoques do respectivos setores da operação acabassem, a Prefeitura mudou o modelo da oferta.
Ontem, foram oferecidos 93 mil metros quadrados. Outro leilão — a ser realizado, provavelmente, em março, segundo Chucre — vai negociar os demais 67 mil metros quadrados.
A Construtora São José foi uma das compradoras de Cepacs para empreendimento residencial. Mas, em função do preço pago pelos títulos, muito acima do previsto, o sócio-diretor da São José, Mauro Cunha Silvestri, decidiu não adquirir mais terrenos em áreas de Operações Urbanas. “Não vou conseguir repassar a diferença para o preço dos imóveis”, diz o empresário, que atribui o ágio à menor oferta de Cepacs dos que os 160 mil previstos anteriormente.
Na próxima semana, começará a conversão em metragem adicional dos Cepacs arrematados ontem pelos adquirentes. Segundo o secretário, após a vinculação, será possível ter um mapa da nova disponibilidade de estoques em cada setor, diminuindo a possibilidade de incorporadoras ou investidores comprarem títulos que não poderão ser utilizados na conversão. O modelo adotado de divisão da oferta em dois leilões reduz, portanto, o risco de não vinculação dos títulos, de acordo com Chucre.
O secretário avalia que o preço por Cepac, no segundo leilão, deve atrair, principalmente, interessados em ampliar o potencial construtivo de empreendimentos residenciais. Na avaliação do secretário, o preço por título não deverá alcançar os R$ 17.601 de ontem, levando-se em conta a diferença do teto do valor que permite a viabilidade de projetos comerciais e residenciais.
Ainda não foi definido, segundo Chucre, os próximos passos a serem dados após o encerramento da Operação Urbana Faria Lima, que está em fase de conclusão.
